이 글의 핵심 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 등기부등본 발급 비용 | 열람 700원 / 발급 1,000원 |
| 발급 방법 | 인터넷등기소(iros.go.kr) 또는 대법원 모바일 앱 |
| 안전 기준 공식 | 근저당 채권최고액 + 보증금 < 집 시세의 70% |
| 반드시 확인할 3가지 | 표제부(주소), 갑구(소유자), 을구(근저당) |
| 최후의 안전망 | 전세보증금반환보증 가입 (HUG, SGI, HF) |
친구가 전세사기를 당했어요
이 글을 쓰게 된 이유부터 말씀드릴게요. 대학교 동기 한 명이 2024년에 전세사기를 당했어요. 서울 외곽 빌라에 전세 8,000만원으로 들어갔는데, 집주인이 대출을 여러 건 받아놓은 상태에서 잠적했어요. 경매에 넘어갔고, 은행이 먼저 돈을 가져가서 친구에게 돌아온 건 1,200만원뿐이었어요. 6,800만원을 잃은 거예요.
나중에 등기부등본을 확인해보니, 근저당이 이미 1억 5천만원이 잡혀 있었대요. 집 시세가 1억 8천만원인 집에 대출 1.5억 + 전세 8천 = 2.3억. 완전한 깡통전세였어요. 등기부등본 한 번만 떼봤으면 알 수 있었는데, 부동산 중개사가 "안전해요"라고 해서 그냥 믿었다고 하더라고요.
그날 이후로 저는 집을 볼 때 무조건 등기부등본부터 확인해요. 700원이면 확인할 수 있는 걸, 남의 말만 믿을 이유가 없잖아요.
깡통전세, 숫자로 보면 바로 이해돼요
전세사기를 한마디로 정리하면 "보증금을 받아놓고 돌려줄 능력이 없는 상태로 계약하는 것"이에요.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집 시세 | 2억 원 |
| 은행 근저당(대출) | 1억 5천만 원 |
| 전세보증금 | 1억 원 |
| 대출 + 보증금 합계 | 2억 5천만 원 |
집값은 2억인데 걸려 있는 돈이 2억 5천이에요. 5천만 원이 마이너스예요. 경매에 넘어가면 은행이 먼저 가져가고, 세입자에게 돌아올 돈은 없어요. 제 친구가 정확히 이 구조에 걸린 거예요.
전세사기 주요 유형
| 유형 | 수법 | 등기부등본으로 확인 가능 여부 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 대출 + 보증금 > 집값 | 을구에서 확인 가능 |
| 이중계약 | 한 집에 여러 세입자와 계약 | 갑구 소유자 확인으로 일부 대응 |
| 대리인 사기 | 집주인이 아닌 사람이 계약 | 갑구 소유자 대조로 차단 |
| 신탁 물건 사기 | 신탁회사 동의 없이 전세 계약 | 갑구에 신탁 등기 표시 확인 |
등기부등본 하나만 제대로 읽을 줄 알면 네 가지 유형을 전부 걸러낼 수 있어요.
등기부등본이란 — 집의 신분증
사람에게 주민등록등본이 있듯, 집에는 등기부등본이 있어요. 집 주소, 소유자, 대출 현황, 법적 문제 여부가 전부 담겨 있어요.
딱 세 파트만 보면 돼요. 표제부, 갑구, 을구.
| 구분 | 내용 | 핵심 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 표제부 | 집의 기본 정보 (주소, 면적) | 계약서 주소와 일치 여부 |
| 갑구 | 소유권 관련 (소유자, 가압류 등) | 임대인과 소유자 동일인 여부, 가압류 유무 |
| 을구 | 소유권 외 권리 (근저당, 전세권 등) | 근저당 + 보증금 < 시세 70% 여부 |
등기부등본 떼는 법 — 5분이면 끝나요
저는 두 번째 자취방을 구할 때 처음으로 직접 등기부등본을 떼봤어요. 생각보다 쉬웠어요.
- 인터넷등기소 접속
- 회원가입 (공동인증서 필요)
- "열람하기" 클릭 → 부동산 선택
- 주소 입력
- 열람 수수료 700원 결제
- PDF로 바로 확인
"발급"이 아니라 **"열람"**을 선택하면 700원이에요. 내용은 동일하고 화면으로 확인하면 충분해요. 프린트할 필요 없어요.
처음에는 "뭘 봐야 하지?" 막막했는데, 아래 세 가지만 확인하면 돼요.
등기부등본 읽는 법 — 이것만 보세요
1. 표제부 — 주소가 맞는지 확인
계약하려는 집 주소와 등기부등본 주소가 정확히 일치하는지 확인하세요. 부동산에서 보여주는 주소와 다른 경우가 간혹 있어요.
2. 갑구 — 집의 진짜 주인 확인
가장 중요한 건 소유자 이름이 계약서의 임대인과 100% 일치하는지예요. 계약할 때 신분증과 대조하세요.
갑구에 "가압류"나 "가처분"이 적혀 있으면 절대 계약하면 안 돼요. 누군가 집주인에게 돈을 받지 못해서 법원이 처분을 막아둔 상태예요. 소유자가 최근 1~2년간 여러 번 바뀐 집도 주의가 필요해요.
3. 을구 — 집에 걸린 빚 (가장 중요)
근저당권, 즉 집을 담보로 받은 대출 정보가 여기 나와요. 이게 가장 중요해요.
핵심 공식:
근저당 채권최고액 + 내 전세보증금 < 집 시세의 70%
예를 들어볼게요.
- 집 시세 3억 원 → 70% = 2억 1천만 원
- 근저당 1억 + 보증금 1억 = 2억 → 안전 (2억 1천 미만)
- 근저당 1억 5천 + 보증금 1억 = 2억 5천 → 위험 (2억 1천 초과)
을구에 아무것도 없으면 대출이 하나도 없다는 뜻이에요. 가장 이상적인 상황이에요. 제 현재 자취방이 이 경우였어요.
집값 시세는 반드시 직접 확인하세요. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 네이버 부동산, KB부동산에서 교차 확인하는 게 안전해요. 중개사가 말하는 시세만 믿으면 안 돼요.
위험 신호 체크리스트
| 번호 | 위험 신호 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 1 | 근저당 + 보증금 > 집값 70% | 을구 채권최고액 + 보증금 계산 |
| 2 | 소유자가 최근 1~2년간 여러 번 변경 | 갑구 소유권 이전 이력 확인 |
| 3 | 신탁 등기가 되어 있음 | 갑구에 "신탁" 표시 여부 확인 |
| 4 | 가압류 또는 가처분 등기 존재 | 갑구에 기재 여부 확인 |
| 5 | 집주인이 등기부등본 열람을 꺼림 | 직접 열람으로 대응 (700원) |
이 중 하나라도 해당되면 그 집은 넘기세요. 보증금보다 중요한 건 안전이에요. 제가 두 번째 자취방을 구할 때 한 곳은 근저당이 시세의 80%를 넘겨서 포기했어요. 나중에 그 건물이 경매에 넘어갔다는 얘기를 듣고 소름이 돋았어요.
전세보증보험 — 최후의 안전망
등기부등본이 사전 예방이라면, 전세보증금반환보증은 최후의 방어선이에요. 집주인이 보증금을 안 돌려주면, 보증기관이 대신 지급해주는 구조예요.
보증기관 비교
| 기관 | 보증료 수준 | 특징 |
|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 연 0.115~0.154% | 가장 많이 이용, 저렴 |
| SGI서울보증 | 연 0.2~0.3% | HUG 불가 시 대안 |
| 한국주택금융공사 (HF) | 전세대출 연계 | 전세자금대출과 함께 가입 |
보증금 1억 기준 HUG 보증료는 연 11만~15만 원이에요. 월 1만원 수준으로 1억을 지킬 수 있어요. 제 친구가 이걸 가입해뒀으면 6,800만원을 잃지 않았을 거예요.
HUG 가입 절차
- 전세 계약 체결 (계약서 확보)
- 전입신고 + 확정일자 받기
- HUG 홈페이지 또는 은행 방문 → 보증 신청
- 심사 후 보증서 발급 (보통 1~2주)
입주 후 최대한 빨리 가입하세요. 전세 기간의 절반이 지나면 가입이 안 되는 경우도 있어요. 전입신고와 확정일자를 빨리 하는 것이 중요한데, 이건 전입신고 + 확정일자 하는 법에서 자세히 정리해뒀어요.
계약 전·당일·입주일 체크리스트
계약 전
- 등기부등본 열람 (인터넷등기소, 700원)
- 표제부: 주소·면적 일치 확인
- 갑구: 소유자 = 계약서 임대인 일치 확인
- 을구: 근저당 + 보증금 < 시세 70% 확인
- 집값 시세 2곳 이상 교차 확인 (국토부, KB 등)
- 건축물대장 열람 — 불법 건축물, 용도 확인 (정부24 무료)
- 임대인 신분증 대조
계약 당일
- 특약사항 명시: "계약 기간 중 근저당 추가 설정 불가" 등
- 계약금은 반드시 임대인 본인 계좌로 입금
- 계약서 사본 확보 (원본 + 사진)
입주 당일
- 잔금 전 등기부등본 재확인 (근저당 추가 여부)
- 전입신고 (주민센터 또는 정부24 온라인)
- 확정일자 받기 (주민센터, 600원)
- 전세보증금반환보증 가입 신청
전입신고와 확정일자, 이 두 가지가 핵심이에요. 경매 시 우선변제권(먼저 돈 받을 권리)이 여기서 생겨요. 계약서 보는 법이 궁금하시면 자취방 계약서 보는 법 + 특약 체크리스트도 함께 읽어보세요.
자주 묻는 질문
"부동산 중개사가 안전하다고 하면 믿어도 되나요?"
직접 확인이 원칙이에요. 대부분의 중개사는 성실하게 일하지만, 드물게 문제가 있는 경우도 있어요. 700원이면 직접 확인할 수 있는 건데, 남의 말만 믿을 이유가 없잖아요. 제 친구도 중개사 말만 믿었다가 당한 거예요.
"빌라가 특히 위험한가요?"
통계적으로 전세사기 피해는 빌라에서 가장 많이 발생해요. 비교 거래 사례가 적어 가격 부풀리기가 쉽고, 감정가와 실거래가의 괴리도 커요. 빌라 전세라면 등기부등본 확인의 중요성이 아파트보다 훨씬 높아요.
"이미 전세사기를 당한 것 같으면?"
- 증거 확보 — 계약서, 입금 내역, 문자·카톡 대화 전부 보관
- 임차권등기명령 신청 — 이사 후에도 대항력 유지 가능
- 전세사기 피해지원센터 연락 — 국토교통부 운영 (1533-8119)
- 법률구조공단 무료 상담 — 대한법률구조공단 (132)
전세사기 피해자 지원 특별법에 따라 보증금 반환이나 긴급 주거 지원을 받을 수 있는 경우도 있어요.
오늘 당장 할 3가지
- 인터넷등기소 회원가입 — 당장 집을 구하지 않더라도 미리 해두면 급할 때 바로 열람 가능 → 인터넷등기소 바로가기
- 지금 사는 집 등기부등본 한번 떼보기 — 연습 겸 현재 집 상태 파악. 700원이면 돼요
- 전세보증보험 가입 여부 확인 — 아직 안 했다면 지금이라도 HUG에 신청하세요
등기부등본 보는 법을 알면 보증금을 지킬 확률이 확 올라가요. 700원짜리 문서 하나가 수천만 원을 지켜줘요.
전세자금대출 비교가 궁금하시면 청년 전세자금대출 비교 가이드도 참고하세요.