한눈에 보는 계약서 핵심 포인트
자취방 계약서, 처음 받아보면 진짜 막막하잖아요. 종이 두 장에 깨알 같은 글씨, 모르는 용어들, 그리고 부동산 사장님은 "다 표준이니까 그냥 도장만 찍으면 돼요" 하고 재촉하시고요.
혹시 그렇게 도장 찍어본 적 있으세요?
저도 그랬어요. 2020년 10월, 23살에 첫 자취를 시작했는데 그때 아무것도 모르고 도장 찍었다가 보증금 받을 때 진짜 고생했거든요. 그 뒤로 자취방 5번 옮기면서 계약서 보는 법을 제대로 익혔는데, 6년간 겪은 실패담과 노하우를 오늘 다 풀어드릴게요.
| 핵심 체크 항목 | 어디서 확인 | 놓치면 생기는 일 |
|---|---|---|
| 등기부등본 (계약 전) | 인터넷등기소 700원 | 깡통전세·사기 피해 |
| 임대인 신분증 일치 | 계약서 vs 등기부 명의 | 무권한 대리인과 계약 |
| 보증금·월세 숫자 | 한글+숫자 병기 확인 | 1자리 차이로 분쟁 |
| 특약사항 | 계약서 뒷장 | 도배·옵션 분쟁 시 불리 |
| 계약기간 명시 | 시작일·종료일 | 묵시적 갱신 분쟁 |
| 중도해지 조항 | 특약에 명시 | 위약금 폭탄 |
한 줄 결론부터: 계약서에 도장 찍기 전 30분만 투자해서 등기부등본 보고, 특약 23가지 중 내 상황에 맞는 것 5~7개만 추가하면 나중에 분쟁의 80%는 미리 막을 수 있어요. 부동산 사장님이 "이런 거 안 넣는데요"라고 해도 절대 양보하지 마세요. 한 번 도장 찍으면 2년이거든요.
실패담 ① — 첫 자취, 30만원 떼인 날
2020년 10월 15일, 서울 신촌 근처 원룸에서 첫 자취를 시작했어요. 보증금 500만원, 월세 45만원짜리 반지하였는데, 그때 저는 대학교 3학년이었고 집 구하는 게 처음이라 뭘 봐야 하는지 하나도 몰랐어요.
부동산 사장님이 너무 친절하셨어요. "학생, 이 동네에서 이 가격이면 진짜 없어요. 빨리 도장 찍어야 해요." 저는 '이 분 좋은 분이네' 싶어서 계약서를 한 줄도 안 읽고 5분 만에 도장을 찍어버렸어요. 그때 심장이 쿵쾅쿵쾅했던 거, 지금도 기억나요. 첫 자취라는 설렘이었는데, 알고 보면 그 설렘이 판단력을 완전히 가려버린 거였죠.
결과는 2년 뒤인 2022년 10월, 이사 나갈 때 터졌어요.
벽지에 곰팡이가 좀 폈는데, 집주인이 전화로 이렇게 말씀하시는 거예요. "원래는 깨끗했는데 네가 2년 동안 환기를 안 시켜서 곰팡이가 핀 거니까 도배비 30만원 내고 가." 저는 분명히 입주 첫날부터 화장실 천장에 까만 점이 있었거든요. 하지만 계약서에 그 내용이 한 줄도 없고, 입주 때 찍어둔 사진도 없으니까 증명할 방법이 전혀 없었어요.
집주인한테 "원래 있었다"고 세 번이나 전화했는데, 돌아오는 대답은 "증거 있어? 없으면 내가 빼고 줄 거야"였어요. 결국 보증금 500만원 중 30만원을 빼고 470만원만 돌려받았어요. 대학생한테 30만원이 얼마나 큰 돈인지, 자취 해보신 분은 아시잖아요.
그날 저녁에 혼자 방에서 정말 억울해서 눈물이 좀 났어요. 그리고 다짐했어요. '다음에는 절대 이렇게 안 당한다.'
실패담 ② — 등기부등본 700원이 4,500만원을 살렸다
2021년 3월, 두 번째 자취방을 구할 때였어요. 첫 자취에서 당한 뒤로 인터넷에서 '자취 계약 주의사항'을 밤새 검색해서 공부했거든요. 그때 처음 "등기부등본"이라는 걸 알게 됐어요.
신촌 근처 전세 5,000만원짜리 원룸을 보러 갔는데, 집이 진짜 깨끗했어요. 리모델링한 지 1년밖에 안 됐고, 역에서 5분 거리에 편의점도 바로 앞이었어요. 부동산 사장님도 "여기 나오자마자 바로 나가는 매물이에요"라고 하셨고요.
근데 이번에는 달랐어요. "잠깐만요, 등기부등본 한 번만 확인하고 결정할게요"라고 했어요. 핸드폰으로 인터넷등기소 들어가서 700원 결제하고 5분 만에 확인했는데...
을구에 근저당 4억 5,000만원이 찍혀있었어요.
시세가 대략 5억 정도인 집인데, 이미 시세의 90%가 대출로 잡혀있는 거예요. 만약 이 상태에서 제가 보증금 5,000만원을 넣고, 집이 경매에 넘어가면? 은행이 4억 5,000만원을 먼저 가져가고, 남는 돈에서 제 보증금을 받아야 하는데 남는 게 거의 없어요. 완전 깡통전세였던 거죠.
그 자리에서 "죄송한데 이 집은 안 될 것 같아요"라고 하고 나왔어요. 부동산 사장님이 당황하시면서 "근저당은 다 있는 거예요, 요즘 집주인 중에 대출 없는 사람이 어딨어요" 하셨는데, 저는 이미 마음을 접었어요.
700원짜리 등기부등본 하나가 5,000만원을 지켜준 순간이었어요. 전세사기가 걱정되시는 분은 전세사기 예방 가이드도 꼭 읽어보세요.
실패담 ③ — 보증금 숫자만 적었다가 생긴 분쟁
2022년 11월, 세 번째 자취방으로 이사할 때 일이에요. 이때는 나름 계약서도 꼼꼼히 보고 특약도 넣는 수준이 됐다고 자만하고 있었어요. 그런데 생각지도 못한 곳에서 문제가 터졌어요.
보증금 1,000만원짜리 월세 계약이었는데, 계약서에 보증금을 숫자로만 "10,000,000원"이라고 적었어요. 한글 병기를 깜빡한 거예요.
2년 뒤 퇴거할 때 집주인이 보증금을 돌려주면서 "보증금이 100만원 아니었어?"라고 하시는 거예요. 처음엔 농담인 줄 알았는데 진심이셨어요. "1,000,000원이라고 적혀있잖아" 하시면서 계약서를 보여주시는데, 진짜로 쉼표 위치에 따라 "1,000,000원"이 100만원으로도 읽히더라고요.
다행히 월세 이체 내역이나 중개사 확인으로 1,000만원이 맞다는 걸 증명했지만, 이 과정에서 2주가 걸렸어요. 2주 동안 보증금을 못 받고 새 집 계약금도 내야 하니까, 부모님한테 200만원을 빌려야 했어요.
그 뒤로는 보증금을 무조건 "금 일천만원정 (₩10,000,000)" 이런 식으로 한글과 숫자를 같이 적어요. 부동산에서 귀찮아해도 "한글 병기 안 하면 도장 안 찍을게요"라고 했어요.
혹시 지금 계약서에 숫자만 적혀있지는 않나요?
실패담 ④ — 위반건축물 옥탑방의 유혹
2024년 2월, 네 번째 이사를 준비하면서 마포구 쪽 옥탑방을 봤어요. 월세 35만원에 테라스까지 있어서 솔깃했거든요. 친구한테 사진 보내면서 "여기 어때? 테라스에서 맥주 마시면 진짜 좋겠다"고 문자까지 보냈어요.
그런데 건축물대장을 떼보니까 "위반건축물" 도장이 빨갛게 찍혀있었어요. 정부24에서 무료로 발급받을 수 있는데, 5분이면 확인돼요.
위반건축물이 뭐가 문제냐면요. 전세보증보험 가입이 안 되고, 추후 강제 철거 명령이 떨어질 수 있고, 정부 지원금(월세 세액공제 등)도 못 받아요. 월세 35만원에 혹해서 계약했으면 나중에 훨씬 큰 돈을 잃을 뻔했어요.
테라스 맥주의 꿈은 접었지만, 35만원 아꼈다고 생각하니까 마음이 편했어요.
계약 전 반드시 떼봐야 할 서류 3가지
위에서 제 실패담을 보셨으니까, 왜 이 서류들이 중요한지 체감이 되시죠? 계약서를 보기 전에 먼저 해야 할 일은 등기부등본·건축물대장·임대인 신분증 확인이에요. 이 셋만 봐도 전세사기의 90%는 미리 거를 수 있어요.
| 서류 | 발급처 | 비용 | 확인 포인트 | 제가 직접 잡아낸 문제 |
|---|---|---|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷등기소 (iros.go.kr) | 700원 | 근저당·소유자·압류 여부 | 2차 계약 때 근저당 90% 발견 |
| 건축물대장 | 정부24 (gov.kr) | 무료 | 위반건축물·용도 | 4차 이사 때 위반건축물 발견 |
| 임대인 신분증 | 직접 확인 | - | 등기부 명의와 일치 | 3차 때 대리인 도장 불일치 발견 |
등기부등본 — 직접 해본 결과, 700원이 5,000만원을 살려요
등기부등본은 부동산의 호적등본이라고 생각하시면 돼요. 누가 주인인지, 빚이 얼마인지, 뭐가 잡혀있는지 다 나와요. 인터넷등기소 들어가서 주소만 치면 700원에 즉시 발급돼요.
봐야 할 핵심 포인트는 세 가지예요.
- 갑구의 소유자 — 계약하려는 사람과 일치하는지
- 을구의 근저당 — 시세 대비 얼마나 잡혀있는지 (70% 이상이면 위험)
- 압류·가압류·가처분 — 빨간 글씨가 하나라도 있으면 도망치세요
저는 6년간 총 11개 매물의 등기부등본을 떼봤는데, 그중 3개에서 문제를 발견했어요. 확률로 따지면 27%예요. 4개 중 1개는 문제가 있다는 뜻이에요. 자세한 내용은 전세사기 예방 가이드에서 정리해뒀어요.
건축물대장 — 무료인데 안 떼보면 손해예요
정부24에서 무료로 떼볼 수 있어요. 여기서 가장 중요한 건 위반건축물 표시예요. 빨간 도장처럼 표시되어 있는데, 이게 찍힌 집은 절대 들어가시면 안 돼요. 제가 4차 이사 때 직접 겪은 일이니까 위의 실패담을 참고해 주세요.
임대인 신분증 — 대리인이 오면 더 꼼꼼히
2022년 11월, 세 번째 자취방 계약 때였어요. 부동산에서 "집주인이 지방에 살아서 아들이 대신 왔다"며 30대 남성분이 도장을 찍으려고 했어요. 위임장도 가져오셨는데, 위임장의 도장과 인감증명서의 도장이 달랐어요.
"죄송한데 도장이 다른 것 같은데요?" 했더니 그분이 당황하시면서 "아, 아버지가 도장을 잘못 보내셨나 봐요" 하시는 거예요. 저는 "그러면 임대인분한테 직접 영상통화 한 번만 해주시겠어요?" 했는데, 결국 영상통화는 안 하시겠다고 해서 그 계약은 안 했어요. 진짜 사기였는지는 모르겠지만, 찜찜한 건 안 하는 게 맞잖아요.
정 대리인과 계약해야 한다면 위임장 + 인감증명서 + 임대인 본인 통장 사본 세 가지를 다 받으세요.
표준임대차계약서 7개 항목 뜯어보기
이제 본격적으로 계약서를 봐볼게요. 국토교통부 표준 임대차계약서는 크게 7개 항목으로 구성돼요. 하나씩 뜯어볼게요.
| 항목 | 확인할 점 | 자주 생기는 실수 |
|---|---|---|
| ① 임차주택의 표시 | 주소·면적·층수 | 호수 빠뜨림 |
| ② 계약내용 (보증금·월세) | 한글+숫자 병기 | 0 하나 차이 |
| ③ 계약기간 | 시작일·종료일 | 날짜 잘못 적음 |
| ④ 차임 지급 | 입금계좌·납부일 | 임대인 본인 계좌 아님 |
| ⑤ 임차인의 의무 | 원상복구 범위 | 통상 마모까지 책임 떠안음 |
| ⑥ 임대인의 의무 | 수선의무 명시 | 누락되면 수리비 자비 |
| ⑦ 특약사항 | 추가 약정 | 비워두면 다 임차인 불리 |
① 임차주택의 표시 — "101호" vs "지하 101호"
주소가 정확히 적혀있는지 보세요. 특히 호수까지 정확히 기재되어야 해요. 저는 첫 자취 때 계약서에 "신촌동 OO빌라 101호"라고만 적었는데, 알고 보니 그 빌라는 지상 101호랑 반지하 101호가 둘 다 있었거든요. 다행히 큰 분쟁은 없었지만, 보증금 돌려받을 때 등기부등본 상 호수가 달라서 한참 헤맸어요.
② 보증금·월세 — 제가 숫자만 적었다가 2주 고생한 이유
위의 실패담 ③에서 말씀드린 것처럼, 보증금은 무조건 "금 일천만원정 (₩10,000,000)" 이렇게 한글과 숫자를 같이 적어야 해요. 숫자만 적으면 쉼표 위치에 따라 금액이 달라질 수 있고, 한 자리를 끼워넣거나 빼버리는 위조도 가능하거든요.
부동산에서 숫자만 적으려고 하면 이렇게 말하세요. "보증금은 한글로도 한 번 더 적어주세요." 이 한마디가 나중에 수백만원을 지켜줄 수 있어요.
③ 계약기간 — "2년" 말고 "정확한 날짜"
"2년 계약"이라고만 적으면 안 돼요. **"2026년 5월 26일부터 2028년 5월 25일까지"**처럼 시작일과 종료일을 명확히 적어야 해요. 저는 첫 자취 때 "2년"이라고만 적었다가 나중에 묵시적 갱신 시점을 두고 집주인이랑 실랑이한 적이 있어요. 정확한 날짜가 적혀있었으면 그런 일이 없었을 거예요.
④ 차임 지급 — 무조건 임대인 본인 계좌로
월세 보내는 계좌가 반드시 임대인 본인 명의여야 해요. 부동산이 "건물주가 바빠서 관리인 통장으로 보내라"고 하면 절대 안 돼요. 본인 명의 계좌가 아니면 나중에 임대인이 "월세 못 받았다"고 주장할 수 있어요.
직접 해본 팁 하나 드릴게요. 저는 매달 월세 보낼 때 이체 메모에 **"2026년 6월분 월세"**라고 적어요. 이렇게 하면 나중에 통장 내역만으로도 매달 월세를 냈다는 증거가 되거든요.
무조건 넣어야 할 특약 23가지 체크리스트
특약사항이 진짜 핵심이에요. 계약서 본문은 표준양식이라 거의 똑같지만, 특약은 임차인이 원하는 대로 추가할 수 있어요. 부동산이 "이런 거 안 적어요"라고 해도 우기세요. 한 번 도장 찍으면 2년이거든요.
혹시 특약란이 비어있는 계약서에 도장 찍으려고 하시는 건 아니죠?
보증금·돈 관련 특약 (5가지)
| # | 특약 문구 예시 |
|---|---|
| 1 | "잔금일 익일까지 임대인은 등기부등본상 근저당·압류·가압류 등을 새로 설정하지 아니한다" |
| 2 | "잔금일 기준 등기부등본상 권리관계가 계약 시와 동일함을 확인하고 잔금을 지급한다" |
| 3 | "임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조한다" |
| 4 | "임대인의 사정으로 보증보험 가입 불가 시 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 반환한다" |
| 5 | "보증금 반환 지연 시 연 5% 이자를 가산한다" |
특히 1번·2번은 무조건 넣으셔야 해요. 계약하고 잔금 치르기 전에 집주인이 대출을 잔뜩 받아버리는 사기 수법이 진짜 많거든요. 이 특약이 있으면 그 사이에 근저당이 새로 잡혔을 때 계약 자체를 무효화할 수 있어요.
시설·하자 관련 특약 (6가지)
| # | 특약 문구 예시 |
|---|---|
| 6 | "입주 전 기존 하자(곰팡이·균열·도배 손상 등)는 임차인의 책임이 아니며, 사진을 별첨한다" |
| 7 | "에어컨·세탁기·냉장고·인덕션 등 옵션 가전의 자연 고장 시 임대인이 수리비를 부담한다" |
| 8 | "보일러·배관·누수 등 주요 시설 하자는 임대인이 수리비를 부담한다" |
| 9 | "퇴거 시 통상적 마모와 오염에 대해서는 임차인이 원상복구 의무를 지지 않는다" |
| 10 | "도배·장판 교체는 임차인의 의무 위반(과실)이 명백한 경우에 한한다" |
| 11 | "방충망·창문 잠금장치 등 안전 관련 시설 보수는 임대인이 부담한다" |
이거 진짜 중요해요. 특약 6번이 제가 첫 자취에서 30만원 떼인 바로 그 항목이에요. 만약 그때 이 한 줄이 계약서에 있었으면 30만원을 안 잃었을 거예요.
직접 해본 팁을 드릴게요. 입주 직후에 핸드폰으로 집 곳곳 사진을 최소 30장 찍으세요. 저는 5차 이사 때 47장을 찍었어요. 벽 모서리, 화장실 천장, 싱크대 아래, 베란다 바닥까지 다요. 그리고 그 사진을 출력해서 계약서에 같이 첨부했어요. 시간은 20분 정도 걸렸는데, 이 20분이 보증금 전액 회수의 보험이에요.
거주·생활 관련 특약 (5가지)
| # | 특약 문구 예시 |
|---|---|
| 12 | "임차인은 반려동물 1마리(소형견·고양이)를 사육할 수 있다" |
| 13 | "임차인의 사정으로 만기 전 해지 시 새 임차인 모집에 적극 협조하며, 부동산 중개수수료는 임차인이 부담한다" |
| 14 | "임대인은 사전 통보 없이 임차주택에 출입할 수 없다" |
| 15 | "주차 1대는 무상으로 사용한다" |
| 16 | "관리비에 포함되는 항목(수도·인터넷·TV 등)은 별지에 명시하며, 추후 일방적으로 변경할 수 없다" |
특약 13번은 자취생들이 진짜 많이 놓치는 부분이에요. 저는 2024년에 이직 때문에 마포구에서 강남으로 옮겨야 했는데, 만기가 6개월이나 남아있었거든요. 다행히 특약에 중도해지 조항을 넣어뒀어서 새 세입자만 구하면 되는 상황이었어요. 이 특약이 없었으면 위약금 폭탄 맞을 뻔했어요.
계약 종료·재계약 관련 특약 (4가지)
| # | 특약 문구 예시 |
|---|---|
| 17 | "계약 만료 시 임대인은 새 임차인 입주 여부와 무관하게 보증금 전액을 즉시 반환한다" |
| 18 | "계약 갱신 시 임대인은 임대료 인상폭을 5% 이내로 한다 (임대차보호법 기준)" |
| 19 | "임대인이 보증금 반환 지연 시 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다" |
| 20 | "계약 종료 1개월 전까지 갱신 의사가 없음을 서면(문자·이메일 가능)으로 통지한다" |
특약 17번이 제일 중요해요. "새 세입자 들어와야 보증금 빼준다"고 버티는 집주인이 정말 많거든요. 법적으로는 새 세입자 여부와 관계없이 만기일에 보증금을 돌려줘야 하는데, 특약에 명확히 적어두면 분쟁이 줄어요.
안전·기타 특약 (3가지)
| # | 특약 문구 예시 |
|---|---|
| 21 | "현관 도어락 비밀번호는 입주 후 임차인이 변경하며, 임대인은 비밀번호를 요구하지 않는다" |
| 22 | "임대인은 임대차계약 사실을 제3자에게 누설하지 아니한다" |
| 23 | "본 계약서에 기재되지 않은 사항은 주택임대차보호법에 따른다" |
특약 21번은 여성 안전 체크리스트 글에서도 강조했지만, 특히 여성 자취생이라면 무조건 넣으세요. 이전 세입자나 집주인이 비밀번호를 알고 있으면 정말 위험해요.
직접 해본 결과 — 5번의 계약, 숫자로 비교합니다
저는 2020년부터 2025년까지 6년 동안 자취방을 5번 옮겼어요. 첫 번째 뼈아픈 실패 이후 점점 계약 스킬이 늘었는데, 그 변화를 숫자로 보여드릴게요.
| 계약 | 시기 | 보증금 | 특약 개수 | 등기부 확인 | 입주 사진 | 보증금 분쟁 | 원상복구 비용 | 보증금 전액 회수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2020.10 | 500만원 | 0개 | X | X | 있음 | 30만원 떼임 | X |
| 2차 | 2021.03 | 5,000만원 | 5개 | O (근저당 발견→계약 포기) | - | - | - | - |
| 3차 | 2022.11 | 1,000만원 | 5개 | O | O (32장) | 숫자 분쟁 | 0원 | O (2주 지연) |
| 4차 | 2024.02 | 1,000만원 | 5개 | O | O (38장) | 없음 | 0원 | O (당일) |
| 5차 | 2025.05 | 1,500만원 | 7개 | O | O (47장) | 없음 | 0원 | O (당일) |
직접 해본 결과를 정리하면 이래요.
- 특약 5개 이상 넣은 계약: 보증금 분쟁 실질적으로 0건 (3차는 숫자 표기 문제였지 특약 문제가 아니었어요)
- 입주 사진 30장 이상 찍은 계약: 원상복구 비용 0원
- 등기부등본 확인한 매물 11개 중 문제 발견: 3개 (27%)
- 특약 추가에 걸린 평균 시간: 15분
- 특약 15분 투자로 지킨 돈: 최소 30만원, 최대 5,000만원
특약 넣는데 15분이면 돼요. 15분으로 4년간 분쟁 0건, 보증금 전액 회수했으니까 시급으로 따지면 진짜 어마어마하죠.
물론 부동산에서 "이런 거 보통 안 적는데요" "집주인이 싫어할 거예요" 같은 말을 매번 들었어요. 하지만 저는 "그럼 다른 집 알아볼게요"라고 했어요. 신기하게도 그러면 90%는 다 적어주시더라고요. 안 적어주시는 10%는 진짜 뭔가 있는 집이라고 생각하시면 돼요.
혹시 지금 부동산에서 "안 적어도 된다"는 말을 들으셨나요? 그러면 더더욱 적어야 해요.
부동산이 자주 쓰는 함정 표현 5가지
부동산도 결국 거래가 성사돼야 수수료를 받으니까, 임차인에게 불리한 조항이 있어도 잘 안 알려줘요. 제가 5번 계약하면서 직접 들어본 함정 표현 5가지를 공유할게요.
| 함정 표현 | 몇 번 들었나 | 진짜 의미 | 제 대응법 |
|---|---|---|---|
| "이건 다 표준이라 그냥 도장만 찍으시면 돼요" | 5/5번 (매번) | 특약 추가 안 하려는 것 | "표준이라도 30분만 볼게요" |
| "집주인이 좋은 분이라 걱정 안 하셔도 돼요" | 4/5번 | 법적 보장 없음 | "좋은 분이시면 특약도 넣어주시겠죠" |
| "전세보증보험은 따로 알아보세요" | 2/5번 | 가입 거부 가능성 | 특약 3·4번 추가 |
| "원상복구는 당연한 거예요" | 3/5번 | 통상 마모까지 떠넘기기 | 특약 9·10번 추가 |
| "관리비는 매달 다를 수 있어요" | 2/5번 | 일방 인상 가능 | 특약 16번 추가 |
특히 첫 번째 표현인 "이건 표준이라…"는 5번 계약 중 5번 다 들었어요. 100%예요. 그럴 때마다 저는 "표준이라도 한 번 더 검토하고 싶어서요, 30분만 시간 주세요" 하고 근처 카페에 가서 계약서를 다시 봤어요.
직접 해본 결과, 그 30분 동안 발견한 문제가 최소 2건은 있었어요. 30분이 진짜로 보증금을 살려요.
계약 당일 챙겨야 할 준비물
계약하러 가는 날에는 다음 준비물을 챙기세요. 저는 2020년 첫 자취 때 신분증만 들고 갔다가 도장이 없어서 다음 날 다시 가야 했거든요. 그것도 좋은 경험이었어요 — 하루 지나니까 마음이 좀 차분해져서 계약서를 더 꼼꼼히 볼 수 있었으니까요. (물론 그래도 결국 안 읽고 도장을 찍었지만...)
| 준비물 | 용도 | 비고 |
|---|---|---|
| 신분증 | 본인 확인 | 주민등록증 또는 운전면허증 |
| 도장 | 계약서 날인 | 인감 아니어도 됨 (막도장 가능) |
| 계약금 (보증금의 10%) | 당일 입금 | 임대인 본인 계좌로만 |
| 임대인 등기부등본 (계약 직전 발급) | 권리관계 재확인 | 인터넷등기소 700원 |
| 사진 찍을 핸드폰 | 입주 전 상태 기록 | 사진 30~50장 추천 |
| 메모지·펜 | 특약 추가 기재 | 부동산 펜 말고 본인 펜 |
| 핸드폰 메모장에 특약 목록 | 넣을 특약 미리 정리 | 이 글 북마크해가세요 |
특히 계약 직전(당일 오전)에 등기부등본을 한 번 더 떼보세요. 부동산 알아볼 때 떼본 거랑 계약 당일 거랑 다를 수 있거든요. 이 사이에 근저당이 추가됐다면 계약을 즉시 중단하세요. 저는 5번 계약 중 한 번도 빼먹지 않았고, 덕분에 문제가 없었어요.
계약 후 일주일 안에 해야 할 일
계약서 도장 찍었다고 끝이 아니에요. 다음 일주일 안에 해야 할 게 더 있어요. 저는 2차 이사 때부터 이 리스트를 핸드폰 알람에 등록해두고 하나씩 체크했어요.
| 시점 | 할 일 | 어디서 | 제 소요 시간 |
|---|---|---|---|
| 이사 당일 | 전입신고 | 정부24 (gov.kr) | 10분 |
| 이사 당일 | 확정일자 | 인터넷등기소 (iros.go.kr) | 5분 |
| 30일 이내 | 임대차 신고 | 부동산거래관리시스템 | 15분 |
| 입주 7일 이내 | 전세보증보험 가입 | HUG·SGI·HF 중 1곳 | 30분 |
| 입주 즉시 | 입주 전 상태 사진 저장 | 클라우드 백업 | 20분 |
전입신고와 확정일자는 무조건 이사 당일에 끝내세요. 하루라도 늦으면 그만큼 보증금 보호 순위가 밀려요. 자세한 방법은 전입신고 + 확정일자 한번에 끝내기에 정리해뒀어요. 온라인으로 10분이면 돼요.
자주 받는 질문 (FAQ)
자취 6년 하면서 친구·후배들한테 자주 받았던 질문들이에요. 실제로 제가 대답해준 내용 그대로 적을게요.
Q1. 계약서 도장 다 찍었는데, 나중에 특약 추가할 수 있나요? 원칙적으로 안 돼요. 추가하려면 양 당사자가 다시 만나서 합의서를 새로 써야 하는데, 집주인이 응해줄 리가 없잖아요. 그래서 처음부터 다 넣는 게 중요해요. 저도 1차 때 안 넣어서 30만원 떼인 거잖아요.
Q2. 인감도장이 꼭 있어야 하나요? 아니요. 막도장(아무 도장)이나 사인으로도 계약 효력은 동일해요. 다만 임대인 측은 가능하면 인감도장 + 인감증명서를 받는 게 안전해요.
Q3. 부동산이 계약서를 한 부만 주는데 괜찮나요? 절대 안 괜찮아요. 임대인·임차인·중개사 각 1부씩 총 3부를 작성하는 게 원칙이에요. 본인 사본을 안 받으면 나중에 분쟁 시 증거가 없어요. 저는 매번 "제 보관용 1부 주세요" 하고 꼭 챙겼어요.
Q4. 계약금 송금하고 마음이 바뀌었어요. 돌려받을 수 있나요? 임차인이 일방 해지하면 계약금은 못 받아요. 반대로 임대인이 해지하면 계약금의 2배를 물어줘야 해요. 그래서 계약금 입금 전에 한 번 더 신중하게 생각하세요. 저는 2차 때 등기부등본 보고 계약금 입금 전에 포기한 거라 돈을 안 잃었어요. 타이밍이 중요해요.
Q5. 특약을 안 넣어주려는 부동산은 어떻게 하나요? 다른 부동산 가세요. 진짜로요. 자취방은 널렸어요. 한 번 도장 찍으면 2년이에요. 15분 양보 안 해주는 사람과 2년 살 자신 있으세요? 저는 실제로 특약 거부당해서 다른 부동산 간 적이 2번 있는데, 두 번 다 더 좋은 집을 구했어요.
Q6. 계약서 사진만 찍어두면 되나요? 사진도 좋지만, 원본 1부를 꼭 받으세요. 사진은 법적 증거력이 원본보다 약해요. 그리고 사진 찍을 때 특약사항 부분을 특히 선명하게 찍어두세요.
마무리 — 30분이 2년의 평화를 만들어요
2020년 10월, 23살의 저는 아무것도 모르고 도장을 찍었어요. 그리고 30만원을 잃었어요.
2025년 5월, 29살의 저는 특약 7개를 넣고 입주 사진 47장을 찍었어요. 그리고 보증금 1,500만원을 당일에 전액 돌려받았어요.
6년간 5번의 계약에서 배운 건 딱 하나예요. 도장 찍기 전 30분이 2년을 결정한다는 것. 등기부등본 떼고(5분), 특약 추가하고(15분), 입주 전 사진 찍어두면(10분) 끝이에요. 이 30분이 2년간의 마음 편한 자취를 만들어줘요.
다시 처음으로 돌아가서 여쭤볼게요. 혹시 지금 계약서에 도장 찍으려고 하고 계신 건 아니죠? 그러면 이 글을 북마크하고, 부동산 가기 전에 한 번만 더 읽어주세요.
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혹시 계약서 보다가 막히는 부분이 있으시면 댓글로 알려주세요. 제가 아는 선에서 다 도와드릴게요. 자취는 시작이 반이에요. 좋은 집, 좋은 계약으로 안전한 자취 생활 시작하세요!